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土地を売るとき、更地のほうが高く売れますか？
土地を売るとき、更地のほうが高く売れますか？
相続した土地を売却したいと考えています。土地の現状は、
(1)土地（約100坪）の上に工場が建っている→近日退去予定。
(2)周辺環境は、新しい住宅が立ち並ぶ住宅街であり、駅から徒歩5分。
(3)レオパレスから「アパートのオーナーになりませんか？」
との話があった。（多額の負債を抱えたくないので断りました。）
立地はいいらしい。
賃借人との間では、「退去するときは、建物を取り壊わす」という契約になっていますが、賃借人の性格・行動から、そのまま夜逃げする可能性が高い状況です。もし、そうなった場合は、取壊し費用を請求するつもりです。
しかし、最悪のケースとして、取壊し費用を取得できなかった場合、築40年以上のボロボロの工場が残った土地を、工場付きで不動産会社等に買い取ってもらえるものでしょうか？よろしくお願いします。
投稿日時 - 2009-12-07 17:36:04
質問者が選んだベストアンサー
＞賃借人とは、土地を借りた人です
土地の賃貸借契約の内容がわんりませんが、通常ですと土地を借りるに当たってかなりの金銭の授受があり借地契約となります。
従って借地権の返還にはあなたが相当な金額を建物所有者に払うことになりますが、そのことに触れていないので、変則的な契約を結ばれたと思います。
税務署の評価は借地権は全体の６割か７割です。
通常であれば、６割か７割で借地権をあなたが買うということになりますが、そのようでないので借地契約自体がわかりません。
ただ建物解体たけで済むなら、退去に関する合意書の作成をおすすめします。
解体費用負担の件の確認。
夜逃げを前提として催告後何日以内に返答の無い場合のあなたによる解体の件、動産処分の件。
この合意書なくしてあなたがかってに他人の建物を解体すると思わぬ展開になる危険性があります。
他の回答者は建物の賃貸借と勘違いしてます。
他人の建物付きで土地売買は出来ません。
重要な合意書ですので専門家に土地賃貸契約の確認、現場の確認をした上で作成してもらってください。
弁護士ですと現場確認せず机上の書類作成というケースもありえます。
不動産業者に現場を見てもらいその業者の知り合いの司法書士が書類を作成するというやり方もあります。
夜逃げされる前に手をうってください。
投稿日時 - 2009-12-11 05:30:34
細かなアドバイスをいただき感謝しております。借地権の買取の話は、mk1946さんの回答をみさせていただき、初めて気づきました。
おっしゃるとおり、土地の賃借の際、通常ならばかなりの金銭の授受があると思います。その点について、公正証書を確認しました。昭和44年に契約がなされ、今まで更新もされていない状態だったようです。また、契約の際の金銭の授受に関しては、「50万の権利金を支払った」とありました。さらに、「賃借人が建物を取り壊さない場合は、賃貸人が取壊し、その費用を請求することができる」との旨も記載がされております。しかし、動産の処分までは記載されていないため、「退去に関する合意書」を作成するべきですね。
また、mk1946さんのご意見のとおり、弁護士だと、机上で終わらせてします可能性が高いと私も思います。現段階で、司法書士に公正証書の内容を確認していただこうと手配しているところです。しかし、不動産業者に現場を見てもらうことも大事ですね。夜逃げされる前に手をうちます。ありがとうございます！！！
投稿日時 - 2009-12-12 12:53:13
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回答（8）
レオパレス云々は誰にでも言うことですから、関係無いです。
駅から徒歩５分とありますが、線路そばでなく、それなりに電車が走っているのであれば良い条件でしょう。
夜逃げするような人間にあとから費用の請求など考えても無駄でしょう。
買い取るかどうかは価格次第です。解体費を込めば相場の４割引き以上の価格にはなるでしょう。
その代わりそれ以降のリスクは一切ありません、もはや解体費もかかりませんし、造成費もかかりません、その他もろもろの売れ残っていく際に日々のしかかる恐怖の金利などもありません。
あなたが思うほど高く売れないと考えておけば間違いないでしょう。例えばその周辺に、日当たり、方位、接道の面で同じような５０坪の物件があるとすれば、その物件の価格を２倍にして現状４割引きした価格であれば買い取ってもらえる可能性も感じます。
そもそもおおよその坪単価も不明ですので、工場を解体する価値がある土地なのかどうかも分かりませんけどね。
投稿日時 - 2009-12-08 12:29:57
相場４割引きとなったとしても、リスクは一切なくなるのですね。確かにそれも1つの選択肢ですね。参考になりました！
投稿日時 - 2009-12-10 20:43:46
賃借人とは土地を借りた人ですか。
建物を借りた人ですか。
退去するときは、建物を取り壊わすとなってますので、土地を借りた人と読めますが、その場合は借地権の返還という膨大なお金が動きます。
建物を借りた人であれば借地権の返還はなく、ただ退去になります。
しかし建物を借りたひとが建物を取り壊すというのは、他人の建物を取り壊すので変な話しです。
いずれにせよ質問では建物の所有者が誰なのか分かりません。
建物所有者が分かりませんと誰が建物を解体するのか分かりません。
質問にあるように夜逃げしたとしはても、建物所有者が賃借人であれば人様の建物をかってに解体出来ません。
建物所有者があなた側なら夜逃げした後建物はあなた側で解体できますが、残された動産は賃借人のもですからかってに処分は出来ません。
投稿日時 - 2009-12-07 20:22:22
言葉足らずで申し訳ありません。賃借人とは、土地を借りた人です（以下、甲とします）。そして、建物の所有者は甲です。公正証書には「甲が退去する際に甲の責任で建物を取り壊さなければならない」となっております。
もし、甲が夜逃げし、相当期間が経過した後に、裁判所に申立て「欠席裁判」？（違っていたらすみません・・・）という形で建物を取壊すことができる許可を取得できるという話を聞いたのですが・・・。その際は、司法書士か弁護士に相談しようと考えております。
投稿日時 - 2009-12-10 20:58:13
工場内の機械類が取り残されていないのであれば、取り壊した方が印象がいいので壊した方がいいと思います。
なお、土壌汚染対策法があるので、場所と工場の内容によっては調査が必要です。
http://www.env.go.jp/water/dojo/law.html
問題無ければ、更地の方が高くなるというより、売りやすいです。
解体費用は木造、軽量鉄骨、鉄筋などによって違いますので、下記URLを参考に。
http://www.kaitai-support.com/expense.html
投稿日時 - 2009-12-07 18:01:59
土壌汚染のことは全く考えていなかったため、非常に参考になりました。
解体費用のHPもわかりやすいですね。参考にさせていただきます！ありがとうございました。
投稿日時 - 2009-12-10 20:31:26
工場として探している人がいて、その建物をそのまま使う事ができればちょうどいいんですが、そういう人が運良く見つかるかどうかはわかりませんね。
不動産屋が買い取る場合は工場付きは邪魔なだけです。解体費用相当分を差し引かれるでしょう。
駅から５分との事ですから、坪単価もそこそこするのでしょう。工場として探してる人が現れるような地域なのかどうか？が疑問ですが、まずは工場付きとして売りに出して、それで売れなければ、一軒の居宅用地としては広くて売れないでしょうから、店舗や事務所用地、あるいは建売用地としての売却というところでしょうか。
いずれにしても不動産屋に売却の依頼をされたほうがいいです。仲介手数料はかかりますが、素人が簡単に買い手を見付ける事はできません。
更地にした方が売れやすいですが、解体費用を経費として譲渡所得税を節税するためには、売却のために解体した事が必要です。慌てて解体して何年も売れなければ売却の経費として認められない事もありますので、そのあたりは慎重に考えた方がいいですね。
投稿日時 - 2009-12-07 17:59:03
なるほど。おっしゃるとおり、建物をそのまま使うことはなかなか難しそうですし、居住用としては広すぎます。やはり、事業用か建売用地が可能性として高いのですね。
譲渡所得の申告の際、解体費用の必要経費算入を考えてはいましたが、あわてて解体したものの、なかなか売れないということも考慮に入れておくべきですね。ありがとうございます。
投稿日時 - 2009-12-10 20:41:16